Obligation DIC Immobilien AG 4.625% ( DE000A12T648 ) en EUR

DIC Immobilien AG

100 % ▼

Allemagne

DE000A12T648 ( en EUR )

4.625% par an ( paiement annuel )

07/09/2019 - Obligation échue

Prospectus brochure de l'obligation DIC Asset AG DE000A12T648 en EUR 4.625%, échue

1 000 EUR

175 000 000 EUR

DIC Asset AG est une société d'investissement immobilier cotée en bourse, spécialisée dans l'acquisition, la gestion et la valorisation de propriétés commerciales en Allemagne, principalement des immeubles de bureaux et des centres commerciaux.

L'Obligation émise par DIC Immobilien AG ( Allemagne ) , en EUR, avec le code ISIN DE000A12T648, paye un coupon de 4.625% par an.
Le paiement des coupons est annuel et la maturité de l'Obligation est le 07/09/2019

G E S C H Ä F T S B E R I C H T
2018

Die DiC Asset AG Auf einen BliCk
Finanzkennzahlen in Mio. euro
2018
2017

Bilanzkennzahlen in Mio. euro
31.12.2018
31.12.2017
Bruttomieteinnahmen
100,2
109,7
-9 %
Als finanzinvestition gehaltene
1.459,0
1.437,2
immobilien
nettomieteinnahmen
84,7
93,1
-9 %
eigenkapital
895,9
828,9
erträge aus immobilienmanagement
33,6
20,8
62 %
finanzschulden
1.481,1
1.405,7
erlöse aus immobilienverkauf
86,8
229,5
-62 %
Bilanzsumme
2.490,1
2.341,3
Gesamterträge
241,6
381,9
-37 %
loan-to-Value (ltV) in % *
53,1
57,0
Gewinne aus immobilienverkauf
18,6
25,5
-27 %
ergebnis aus assoziierten unternehmen
15,8
29,0
-46 %
funds from Operations (ffO)
68,0
60,2
13 %
EPRA-Kennzahlen in Mio. euro
2018
2017

eBitDA
122,3
136,6
-10 %
ePRA-ergebnis
62,3
56,9
9 %
eBit
92,8
105,6
-12 %
ePRA-nAV
1.085,8
900,0
21 %
konzernergebnis
47,6
64,4
-26 %
ePRA-nnnAV
1.096,4
931,4
18 %
Cashflow aus laufender
61,9
56,5
10 %
Geschäftstätigkeit
EPRA-Kennzahlen je Aktie in euro **
Finanzkennzahlen je Aktie in euro *
ePRA-ergebnis je Aktie
0,89
0,83
7 %
ffO je Aktie
0,97
0,88
10 %
ePRA-nAV je Aktie
15,40
13,12
17 %
ergebnis je Aktie
0,68
0,93
-27 %
ePRA-nnnAV je Aktie
15,55
13,58
15 %

* alle Zahlen je Aktie angepasst gem. ifRs (Aktienanzahl 2018: 69.958 tsd.; 2017: 68.578 tsd.)
Operative Kennzahlen
2018
2017
Vermietungsleistung in Mio. euro
35,7
40,2
Durchschnittliche Mietlaufzeit in
5,5
5,2
Jahren***
ePRA-leerstandsquote in % ****
7,2
9,5

* ohne Warehousing
** alle Zahlen je Aktie angepasst gem. ifRs (Aktienanzahl 2018: 69.958 tsd.; 2017: 68.578 tsd.)
*** ohne Drittgeschäft, Warehousing und Repositionierungsobjekte
**** Commercial Portfolio ohne Warehousing und Repositionierungsobjekte

An die Aktionäre
02
corporAte governAnce
170
Bericht und Erklärung zur
kompetenz & teAmWork
Unternehmensführung
171
Arbeitsweise und Zusammensetzung
was die DIC Asset AG auszeichnet
05
von Vorstand und Aufsichtsrat
174
Vergütungsbericht
177
investor relAtions und
kApitAlmArkt
24
bericht des AufsichtsrAts
181
zusAmmengefAsster lAgebericht
33
Übersichten
185
Grundlagen des Konzerns
33
Beteiligungsübersichten
186
Wirtschaftsbericht
42
Stimmrechtsmitteilungen
189
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
44
Glossar
192
Geschäftsverlauf
48
Quartalsübersicht
194
Finanzinformationen
74
5-Jahresübersicht
195
Nachtragsbericht
86
Portfolio
196
Prognose-, Risiko- und Chancenbericht
87
Vorstand
198
Sonstige Angaben
103
konzernAbschluss
109
Gewinn- und Verlustrechnung
110
Gesamtergebnisrechnung
111
Bilanz
112
Kapitalflussrechnung
114
Eigenkapitalveränderungsrechnung
115
Anhang
116
Bestätigungsvermerk
166

| AN DIE AKtIONäRE |
2
Sehr geehrte Aktionäre und
geSchäftSpArtner,
liebe MitArbeiter und freunde
unSereS unternehMenS,
die konjunkturelle entwicklung zeigte sich 2018 zwiespältig. Multinationale und mit Auslands-
satzrekord aufgestellt. Die Marke von 60 Mil iarden euro wurde übersprungen, knapp die Hälf-
märkten verflochtene unternehmen litten unter verschärften, schwer kalkulierbaren Rahmen-
te des transaktionsvolumens machte die Assetklasse Büro aus, die damit um fast zehn Prozent-
bedingungen durch globalen Handelsstreit sowie unter ihrer eigenen komplexität. Oft waren
punkte in der Beliebtheit bei den investoren gestiegen ist. Am ende des Jahres war die spit-
es gerade große, traditionsreiche namen und Dax-schwergewichte, die sich im vergangenen
zenrendite für Büroimmobilien in den top-7-städten auf 3,11 % zurückgegangen. in einem
Jahr in beachtlichen schwierigkeiten wiederfanden. Zugleich ist die Wirtschaft in Deutschland
wettbewerbsintensiven und streckenweise von kurzfristigen impulsen getriebenen Markt- und
insgesamt weiter gewachsen; am Arbeitsmarkt wie am Markt für Büroflächen ist die Absorp-
Preisgeschehen hat sich unser unternehmen dank der langjährigen immobilienexpertise und
tion auf ein niveau fortgeschritten, das expansionswil ige unternehmen ausbremst, und der
der guten Vernetzung im Markt vorteilhaft positionieren können.
Gewerbeimmobilien-investmentmarkt hat fast schon gewohnheitsmäßig einen neuen um-

| AN DIE AKtIONäRE |
3
nnunser transaktionsteam hat mit einem Ankaufsvolumen von rund 510 Mio. euro die Prog-
nose von 450500 Mio. euro übertroffen. Dabei haben wir insbesondere Chancen genutzt,
die ertragskraft und Qualität unseres Commercial Portfolios zu stärken. Gleichzeitig haben
wir wie geplant Verkäufe im Volumen von rund 100 Mio. euro aus dem Commercial Portfo-
lio erfolgreich umgesetzt und damit ebenfal s die Portfoliooptimierung vorangetrieben.
nnneben zusätzlichen Mieteinnahmen aus neuakquisitionen hat insbesondere die erfolg-
reiche Arbeit unserer Vermietungsteams, die die Mieteinahmen aus dem Commercial Port-
folio like-for-like um 2,7 % steigern konnten, einen wertvol en Beitrag dazu geleistet, dass
die Bruttomieteinnahmen mit 100,2 Mio. euro unsere unterjährig angehobene Prognose
übertrafen.

nnDie etablierung unserer trading-Plattform im fondsgeschäft zahlt sich aus. Wir generierten
2018 erhebliche erträge aus der strukturierung von transaktionen. Zum einen haben wir als
aktiver fondsmanager zwei immobilien aus den Bestandsfonds sehr erfolgreich verkauft
und über einen Anteilsscheinverkauf eine vorteilhafte exitmöglichkeit für die fonds-
investoren des DiC Highstreet Balance fonds realisiert. Zum anderen haben wir zwei weite-
re fonds strukturiert den DiC Office Balance V und den DiC Metropolregion Rhein-Main-
fonds , in die wir startportfolien im Volumen von insgesamt rund 166 Mio. euro einge-
bracht haben. Ankäufe mit einem Volumen von rund 105 Mio. euro rundeten das
transaktionsgeschehen im fondsgeschäft ab, das zu einem signifikanten ertragswachstum
beitrug.

nnDer strategische umbau des segments Other investments verläuft nach Plan. Der ergebnis-
Die DiC Asset AG hat 2018 eindrucksvoll die ertragskraft und Dynamik ihres einzigartigen
beitrag des wachsenden Drittgeschäfts stieg 2018 planmäßig weiter an, ebenso das betreu-
hybriden Geschäftsmodells unter Beweis gestellt. Wir hatten uns im Vorjahr darauf vorbereitet
te immobilienvermögen des Drittgeschäfts, das sich im Jahresvergleich mehr als verdoppelt
unter anderem mit unserer Portfoliorefinanzierung, die sich wie geplant auszahlt, und auch
hat. Wir konnten 2018 die letzten verbliebenen Joint Ventures verkaufen und haben darüber
mit umfangreichen Verkäufen von nicht strategischen immobilien und Joint Ventures , 2018
hinaus im Dezember die Veräußerung unserer Beteiligung an der tlG immobilien AG ver-
mit dem gewonnenen Gestaltungsspielraum und viel immobilienkompetenz eine aktive
traglich vereinbart. Die transaktion wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2019 erfolgen,
Position im Markt einzunehmen. Das ist uns für al e Geschäftssegmente gelungen:
der daraus resultierende erhebliche erlös eröffnet uns Potenzial für weiteres Wachstum.

| AN DIE AKtIONäRE |
4
fundament unseres Geschäftsmodells ist unsere stärke im Asset- und Property management,
für das laufende Jahr 2019 haben wir uns auf die Agenda geschrieben, unser Hybridmodell in
die in al en drei segmenten zum einsatz kommt. im eigenen Bestand haben wir unter Heraus-
allen segmenten weiter auszubauen. ein teil des Wachstums ist bereits durch vereinbarte
rechnung der An- und Verkäufe so eine Wertsteigerung des Portfolios um rund 10 % erzielt,
Zukäufe gesichert; insgesamt wol en wir im laufenden Jahr in einer Größenordnung von min-
allein durch unser immobilienmanagement.
destens einer halben Mil iarde euro Akquisitionen tätigen. Zudem richten wir unser Augenmerk
darauf, unsere Managementerträge im fonds- und Drittgeschäft zu verstetigen, so dass der
Darin noch nicht berücksichtigt sind mehrere laufende entwicklungen in unserem Bestand:
Anteil regelmäßiger, planbarer erträge in einem guten Verhältnis zu den dynamischen und
wie zum Beispiel die im Herbst gestarteten baulichen Maßnahmen zur Modernisierung des
chancenorientierten Gewinnen steht, die wir in unserem Hybridmodell durch Handelsaktivi-
Hessischen Regierungspräsidiums in Darmstadt. Weitere Refurbishments und Repositionierun-
täten erzielen können.
gen sind in Vorbereitung; wir haben unsere kapazitäten dafür ausgebaut und rechnen mit
weiterem nicht unerheblichen Wertsteigerungspotenzial in unseren Bestands- und fonds-
Wir sehen uns als erstklassige Adresse, wenn es darum geht, durch qualifiziertes Asset- und
immobilien, das durch unsere teams gehoben werden kann.
Propertymanagement Werte zu schaffen. insgesamt planen wir daher ein über dem Vorjahr
liegendes operatives ergebnis mit einem ffO zwischen 7072 Mio. euro.
Die Dynamik des fondsgeschäfts und die wachsende Qualität des Commercial Portfolios hat-
ten dazu geführt, dass wir nach drei starken Quartalen bereits im Oktober die Prognose für die
Dass wir mit diesem Bericht ein Rekordjahr in der immobilienbewirtschaftung abschließen
wesentliche steuerungsgröße des konzerns das operative ergebnis aus der immobilienbe-
konnten, verdanken wir ganz wesentlich dem einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
wirtschaftung (ffO) von 6264 Mio. euro auf 68 Mio. euro angehoben haben. unsere erwar-
für das hohe engagement und die beachtliche teamleistung möchten wir unseren Respekt
tungen haben sich bestätigt: Mit dem signifikanten ergebnisanstieg des ffO um 13 % auf ein
und Dank aussprechen. An unsere Geschäftspartner und Aktionäre richten wir unseren Dank
Rekordniveau von 68 Mio. euro am Jahresende haben wir die Prognose erreicht.
für ihr Vertrauen und die unterstützung bei unseren vielfältigen Aktivitäten zur erfolgreichen
Weiterentwicklung unseres unternehmens. uns ist bewusst, dass eine so hohe Qualität und
Durch das Wachstum der Assets under Management über alle Geschäftssegmente von
loyalität in der Zusammenarbeit keine selbstverständlichkeit ist, und wir sehen dies als sehr
4,4 Mrd. euro auf 5,6 Mrd. euro haben wir das fundament für stabile und nachhaltige Cashflows
wesentlichen Ansporn für unsere weitere Arbeit.
nochmals deutlich verbreitert. unser hybrides Geschäftsmodell erweist sich mit seiner diver-
sifizierten ertragsstruktur als robust, skalierbar und flexibel. Das konzernergebnis lag mit 47,6
Mio. euro zwar unter dem Vorjahresergebnis von 64,4 Mio. euro, letzteres war al erdings durch
den einmaleffekt in Höhe von 19,3 Mio. euro aus dem tausch von Aktien der WCM Beteili-
gungs- und Grundbesitz AG in Aktien der tlG immobilien AG beeinflusst; hierfür hatten wir
eine sonderdividende in Höhe von 0,20 euro je Aktie ausgeschüttet.
Vor dem Hintergrund der erreichten Ziele und der nachhaltigen Geschäftsperspektive wol en

Prof. Dr. Gerhard schmidt
sonja Wärntges
wir eine gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöhte reguläre Dividende von 0,48 euro je Aktie

Vorsitzender des Aufsichtsrats
Vorsitzende des Vorstands
ausschütten.

5
kompetenz & teamWork

was die dic Asset Ag auszeichnet

1. klarer fokus auf deutschland aus diversen perspektiven.
Wir sind vor ort.
2.
Wir kümmern uns zu 100 % mit unseren dic-teams onsite.
Wir haben das know-how im haus.
3.
Wir schaffen Mehrwert im bestand mit stabilen nutzern.
Wir schauen auf innere Werte.
4.
transaktionen, die sich lohnen.
timing + kombinationsvermögen.
5.
expertise auch für exits.
fungibilität auf der fondsplattform.
6.
erfahren im Markt mit beständig hohem Wirkungsgrad.
Wir fahren zuverlässig hybrid.
7.
Wir schaffen mehr transparenz mit schnel erem reporting.
Wir publizieren Wesentliches früher.
8.
eine top-dividende.
nachhaltig attraktive Ausschüttungen.

6
kompetenz & teamWork

immobilienkompetenz hoch 3
im Vorstand
im geschäftsmodel
und am Markt
bei kapitalgebern, fondsinvestoren, Mietern

7
Wofür steht die dic Asset Ag? Was macht das fundament des
dh unsere immobilienkompetenz ist inzwischen ein gefrag-
sW ein Objekt ist so viel wert, wie es für jemanden einen
geschäfts aus? Wie lassen sich erträge erwirtschaften, wenn die
tes eigenes Produkt als Dienstleistung. unsere fondsanleger
nutzen stiftet, im kontext des umfelds. es gibt für Bestands-
konjunktur abkühlt? Wo wil die dic Asset Ag wachsen?
bekommen es zum investmentobjekt dazu, mit den von uns
entwickler wie uns viele stellschrauben, um ein Gebäude für
gemanagten fonds. Aber wir haben auch ein wachsendes
langfristige nutzer interessanter zu machen. Das macht die
fragen an Sonja Wärntges, dirk hasselbring, Johannes von Mutius, das
Drittgeschäft, in dem wir uns ohne kapitalbeteiligung enga-
immobilie wertvol er. Wenn wir uns im Vermietungs-, Asset-
Vorstands-trio der dic Asset Ag.
gieren.
und Propertymanagement aktiv darum kümmern, dann
sorgt das für die Werthaltigkeit und Wertsteigerung.
Die DiC Asset AG legt hier ihren Jahresbericht mit detail-
Das macht nicht so viel aus wie die Mieteinnahmen aus
lierten Geschäftszahlen vor. eine Menge Daten und fakten.
dem eigenen Portfolio...
Jvm einige immobilien sind für andere investoren in deren
um das Ganze auf den Punkt zu bringen: Wofür steht die
individuellem Portfoliokontext schließlich mehr wert als für
DiC Asset AG?
sW Die erträge aus immobilienmanagement sind inzwischen
uns. An die verkaufen wir, weil auch das Wertschöpfung ist.
zweitstärkste säule in unserem Geschäft. Mit rund 34 Mil io-
Das bleibt so, auch wenn wir planen, wieder mehr anzukau-
sW Wir stehen für kompetenz in der Bewirtschaftung von
nen nicht unerheblich.
fen als zu verkaufen.
Gewerbeimmobilien in Deutschland. Aber wir bewegen uns
ja auch. Die interessantere frage ist deshalb: wohin.
ist das der trend? Weg vom eigentum am Objekt?
Die konstante im investment ist nicht die immobilie?
Wohin geht's? ist die immobilienkonjunktur in Deutsch-
Jvm Wir haben gerade wieder für unseren eigenen Bestand
sW nein. sondern ein gutes Asset- und Propertymanage-
land über den Berg?
eingekauft. Ohne die Mietcashflows würde unserem Hybrid-
ment. ein Gewerbeimmobilien-investor hat es mit finanzie-
modell etwas fehlen. Jetzt kommen einige starke immobili-
rungen, schwankenden Cashflows, fristigkeiten, Marktbe-
sW Wir sind Asset- und Propertymanager. Das ist das funda-
en unter anderem in Düsseldorf, Berlin und Bremen hinzu.
wertungsfragen zu tun. Das Asset- und Propertymanage-
ment unseres hybriden Geschäftsmodells. Jede Bewegung
ment sorgt dafür, dass es zusammenpasst und sich rentiert.
am Markt kommt unserem Ansatz entgegen. Wir haben ei-
sW Die stark sind, weil wir das Potenzial haben in der Bewirt-
nen sehr starken fokus auf Bestandsentwicklung das sorgt
schaftung. und weil sie unseren Portfolio-Mix, nach einer
dh Darum stehen unsere drei Geschäftssegmente nicht in
für Binnenkonjunktur.
mehrjährigen Verkaufsphase, strategisch ergänzen. immobi-
konkurrenz zueinander. Al e nutzen das spektrum an immo-
lien sind wie talente. sie zu haben reicht auf Dauer nicht. es
bilienkompetenz in der DiC Asset AG in der Breite und tra-
Die DiC Asset AG profitiert auf jeden fal ?
kommt darauf an, was man damit macht.
gen in der tiefe dazu bei. Von Gestaltungsfragen bei trans-
aktionen bis zum Herrichten von Mietflächen.
sW Wir haben unser Geschäft im Grunde so ausgerichtet,
Dynamik schafft Werte?
dass in jeder Zyklusphase ertragspotenzial da ist. und auch
sW Gerade haben wir unsere kapazitäten für die entwicklung
die flexibilität, das zu nutzen. Wir verdienen mit der ent-
Jvm Wir kaufen, wo wir entwicklungs- und Bewirtschaftungs-
im Bestand ausgebaut. Das ist eine Querschnittsfunktion,
wicklung unseres Bestands, mit guter, nachhaltiger Vermie-
potenzial sehen. und kümmern uns mit eigenen leuten
davon profitieren alle drei segmente. Wir wollen nicht
tungsarbeit, mit neupositionierungen, mit An- und Verkäu-
aktiv darum.
eindimensional wachsen. ,,immobilienkompetenz hoch 3"
fen. und mit services, unabhängig davon, wie hoch unsere
heißt unsere Devise.
Beteiligung am Objekt ist.

8
klarer fokus auf deutschland. .
Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt übt auf nationale
wie internationale investoren eine hohe Anziehungskraft
aus: für kapital anleger aus al er Welt ist in einem wirtschaft-
lich und politisch spannungsvol en internationalen umfeld
die stabilität im deutschen Markt ein hoch geschätztes
Qualitätsmerkmal.
Vorteile von gewerbeimmobilieninvestments in deutschland
nn Robuste Binnenkonjunktur
nn Kontinuierliche und attraktive Mietrenditen
nn Großer, liquider internationaler transaktionsmarkt
nn Beschäftigungszuwachs mit hoher Nachfrage nach
Gewerbe-, insbesondere Büroimmobilienflächen