Obligation FCR Immobilien AG 6% ( DE000A2G9G64 ) en EUR

Société émettrice FCR Immobilien AG
Prix sur le marché 100 %  ▲ 
Pays  Allemagne
Code ISIN  DE000A2G9G64 ( en EUR )
Coupon 6% par an ( paiement semestriel )
Echéance 19/02/2023 - Obligation échue



Prospectus brochure de l'obligation FCR Immobilien Aktiengesellschaft DE000A2G9G64 en EUR 6%, échue


Montant Minimal 1 000 EUR
Montant de l'émission 25 000 000 EUR
Description détaillée FCR Immobilien Aktiengesellschaft est une société anonyme allemande spécialisée dans l'investissement, le développement et la gestion de biens immobiliers, principalement résidentiels et commerciaux, en Allemagne et à l'international.

L'Obligation émise par FCR Immobilien AG ( Allemagne ) , en EUR, avec le code ISIN DE000A2G9G64, paye un coupon de 6% par an.
Le paiement des coupons est semestriel et la maturité de l'Obligation est le 19/02/2023







Wertpapierprospekt

für das öffentliche Angebot von bis zu 25.000 auf den Inhaber lautenden Teil-
schuldverschreibungen mit einem maximalen Gesamtnennbetrag von bis zu
EUR 25.000.000,00
aus der
6,0 % p.a. Unternehmensanleihe 2018/2023
mit einer Laufzeit von 20.02.2018 bis 20.02.2023

der
FCR Immobilien Aktiengesellschaft
München

International Securities Identification Number: DE000A2G9G64
Wertpapier-Kenn-Nummer: A2G9G6

29.01.2018
Die Emittentin erfüllt die Voraussetzungen eines kleinen und mittleren Unternehmens
(KMU). Der Umfang der im Prospekt veröffentlichten Angaben entspricht den Anforde-
rungen an ein KMU (Art. 26b ProspektVO).

Dieses Dokument (der ,,Prospekt") ist ein Prospekt und einziges Dokument im Sinne des
Artikel 5 Absatz 3 der Richtlinie 2003/71/EG des Europäischen Parlaments und des Rates
vom 04.11.2003 betreffend den Prospekt, in der durch die Richtlinie 2010/73/EU des Europä-
ischen Parlaments und des Rates vom 24.11.2010 geänderten Fassung, der beim öffentli-
chen Angebot von Wertpapieren oder bei deren Zulassung zum Handel zu veröffentlichen
ist, und zur Änderung der Richtlinie 2001/34/EG, zum Zwecke eines öffentlichen Angebots
der Schuldverschreibungen in der Bundesrepublik Deutschland und dem Großherzogtum
Luxemburg. Dieser Prospekt wurde von der Luxemburgischen Finanzmarktaufsichtsbehörde
(Commission de Surveil ance du Secteur Financier ­ ,,CSSF") gebilligt und an die Bundesan-
stalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (,,BaFin") gemäß Artikel 19 des Luxemburgischen Ge-
setzes vom 10.07.2005 betreffend den Prospekt über Wertpapiere in der jeweils gültigen
Fassung notifiziert. Die CSSF übernimmt gemäß Artikel 7 Absatz 7 des Luxemburgischen
Gesetzes vom 10.07.2005 betreffend den Prospekt über Wertpapiere in der jeweils gültigen
Fassung keine Verantwortung für die wirtschaftliche oder finanzielle Kreditwürdigkeit der
Transaktion und die Qualität und Zahlungsfähigkeit der Emittentin. Der gebil igte Prospekt
kann auf der Internetseite http://www.fcr-immobilien.de und der Börse Luxemburg
(www.bourse.lu) eingesehen und heruntergeladen werden.
Die Schuldverschreibungen dürfen nur angeboten werden, soweit sich dies mit den jeweils
gültigen Gesetzen vereinbaren lässt. Dies gilt ebenso für die Verbreitung des Prospekts.
- 1 -


Diese Beschränkungen sind zu berücksichtigen. Die Schuldverschreibungen sind und wer-
den insbesondere weder gemäß dem United States Securities Act von 1933 (der ,,Securities
Act") noch nach dem Wertpapierrecht von Einzelstaaten der Vereinigten Staaten von Ameri-
ka registriert und dürfen innerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika oder an oder für
Rechnung oder zugunsten einer U.S.-Person (wie in Regulation S unter dem Securities Act
definiert) weder angeboten noch verkauft werden, es sei denn, dies erfolgt gemäß einer Be-
freiung von den Registrierungspflichten des Securities Act oder des Rechtes eines Einzel-
staats der Vereinigten Staaten von Amerika oder in einer Transaktion, die den genannten
Bestimmungen nicht unterworfen ist.

Die Einbeziehung der Schuldverschreibungen in den Freiverkehr einer deutschen Wertpa-
pierbörse durch die Emittentin ist geplant.


- 2 -


INHALTSVERZEICHNIS
I.
ZUS AMMENFAS S UNG DES P ROS P EKTS ........................................................................... 6
II.
RIS IKOFAKTOREN ............................................................................................................... 25
1.
Risiken in Bezug auf die Emittentin ........................................................................ 25
2.
Marktbezogene Risiken .......................................................................................... 36
3.
Risiken in Bezug auf die Anleihe ............................................................................ 38
4.
Risiken in Bezug auf die Sicherheiten .................................................................... 41
III.
ALLGEMEINE INFORMATIONEN ........................................................................................ 43
1.
Verantwortlichkeit für den Inhalt des Prospekts ..................................................... 43
2.
Zukunftsgerichtete Aussagen ................................................................................. 43
3.
Hinweis zu Quellen der Marktangaben sowie zu Fachbegriffen ............................ 44
4.
Abschlussprüfer ...................................................................................................... 44
5.
Hinweis zu Finanz- und Zahlenangaben ................................................................ 44
6.
Einsehbare Dokumente .......................................................................................... 45
7.
Links........................................................................................................................ 45
8.
Weitere Hinweise bezüglich dieses Prospekts und des Angebots ......................... 45
IV.
DIE S CHULDVERS CHREIBUNGEN UND DAS ANGEBOT ................................................ 47
1.
Gegenstand des Angebots ..................................................................................... 47
2.
Finanzintermediäre ................................................................................................. 47
3.
Rendite.................................................................................................................... 48
4.
Rang ....................................................................................................................... 48
5.
Rating...................................................................................................................... 48
6.
Informationen zum Angebot ................................................................................... 48
Zeichnungsanträge des öffentlichen Angebots über die Zeichnungsfunktionalität ............... 49
Zeichnungsanträge des öffentlichen Angebots über die Emittentin ...................................... 49
Emission über den Öffentlichen Abverkauf ............................................................................ 49
Privatplatzierung .................................................................................................................... 49
Angebotszeitraum .................................................................................................................. 50
Ausgabebetrag und Fälligkeit ................................................................................................ 50
Angebotsergebnis, Begebung ................................................................................................ 51
Zeitplan ................................................................................................................................ 51
7.
Zuteilung ................................................................................................................. 51
8.
Einbeziehung in den Börsenhandel; Zahlstel e ...................................................... 52
9.
Verkaufsbeschränkungen ....................................................................................... 52
10.
ISIN, WKN .............................................................................................................. 52
11.
Emissionsvertrag / Vertriebsprovision .................................................................... 52
12.
Interessen von Seiten natürlicher und juristischer Personen, die an der Emission /
dem Angebot beteiligt sind ..................................................................................... 53
13.
Gründe für das Angebot und Verwendung des Emissionserlöses ......................... 53
- 3 -


V.
ANLEIHEBEDINGUNGEN .................................................................................................... 54
1.
Anleihebedingungen (deutsche Fassung) .............................................................. 54
VI.
BES ICHERUNG ..................................................................................................................... 67
1.
Allgemeines ............................................................................................................ 67
2.
Treuhandvertrag ..................................................................................................... 67
VII.
ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE GES ELLS CHAFT........................................ 76
1.
Name, Sitz, Geschäftsjahr, Dauer, Gegenstand .................................................... 76
2.
Gründung der FCR Immobilien AG und historische Entwicklung ........................... 76
3.
Gruppenstruktur ...................................................................................................... 76
4.
Angaben über das Kapital der Emittentin ............................................................... 85
5.
Organe der Emittentin ............................................................................................. 86
VIII.
GES CHÄFTS TÄTIGKEIT DER EMITTENTIN....................................................................... 92
1.
Wichtigste Märkte ................................................................................................... 92
2.
Haupttätigkeitsbereiche der Emittentin und der FCR-Gruppe ................................ 93
3.
Unternehmensstrategie der Emittentin ................................................................. 101
4.
Wettbewerbsstärken der Emittentin ...................................................................... 102
5.
Sachanlagen ......................................................................................................... 102
6.
Wesentliche Verträge ........................................................................................... 103
7.
Investitionen .......................................................................................................... 103
8.
Rechtsstreitigkeiten / Verfahren vor Verwaltungsbehörden ................................. 104
9.
Jüngste Entwicklung und Trends .......................................................................... 105
10.
Regulatorische Vorschriften.................................................................................. 105
IX.
AUS GEWÄHLTE FINANZIELLE INFORMATIONEN DER EMITTENTIN ......................... 106
X.
BES TEUERUNG IN DER BUNDES REP UBLIK DEUTS CHLAND ..................................... 108
1.
Allgemeiner Hinweis ............................................................................................. 108
2.
Einkommensbesteuerung natürlicher Personen .................................................. 108
3.
Teilschuldverschreibungen im Betriebsvermögen ................................................ 111
4.
Erbschaft- und Schenkungsteuern ....................................................................... 111
5.
Sonstige Steuern .................................................................................................. 112
XI.
BES TEUERUNG im Gro ß h e rzo g tu m Lu xe m b u rg ........................................................... 113
1.
Allgemeiner Hinweis ............................................................................................. 113
2.
Generelles zur luxemburgischen Besteuerung von natürlichen und juristischen
Personen .............................................................................................................. 113
3.
Quellensteuer i.H. von 20% bei in Luxemburg ansässigen natürlichen Personen
.............................................................................................................................. 114
4.
Einkommensbesteuerung des Kapitals, Zinsen, Gewinnen bei Verkauf oder
Rückkauf von in Luxemburg ansässigen Einkommensbesteuerung des Kapitals,
Zinsen, Gewinnen bei Verkauf oder Rückkauf von in Luxemburg ansässigen
Anleihegläubigern ................................................................................................. 114
5.
Andere luxemburgische Steuern .......................................................................... 115
- 4 -


XII.
FINANZTEIL
1.
Konzern-Jahresabschluss der FCR Immobilien AG nach HGB für das Geschäftsjahr
2015 (geprüft) ........................................................................................................................118
Bilanz zum 31. Dezember 2015 ............................................................................................119
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 ..............121
Anhang für das Geschäftsjahr 2015 .....................................................................................122
Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2015 ................................................................152
Bestätigungsvermerk Geschäftsjahr 2015 ............................................................................153
2.
Konzern-Jahresabschluss der FCR Immobilien AG nach HGB für das Geschäftsjahr
2016 (geprüft) ........................................................................................................................157
Bilanz zum 31. Dezember 2016 ............................................................................................158
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 ..............159
Anhang für das Geschäftsjahr 2016 .....................................................................................160
Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2016 ................................................................192
Bestätigungsvermerk Geschäftsjahr 2016 ............................................................................193
UNTERS CHRIFTENS EITE ................................................................................................................ 197
ANLEIHEBEDINGUNGEN (englische Fassung) ............................................................................. 198


- 5 -


I.
ZUSAMMENFASSUNG DES PROSPEKTS
Zusammenfassungen bestehen aus Offenlegungspflichten, die als ,,Angaben" bezeichnet werden.
Diese Angaben sind in den Abschnitten A ­ E (A.1 ­ E.7) mit Zahlen gekennzeichnet.
Diese Zusammenfassung enthält al e Angaben, die in einer Zusammenfassung für diese Art von
Wertpapieren und Emittenten aufgenommen werden müssen. Da einige Angaben nicht angeführt
werden müssen, können Lücken in der Zahlenfolge der Angaben bestehen.
Auch wenn eine Angabe aufgrund der Art von Wertpapieren und des Emittenten in der Zusammenfas-
sung enthalten sein muss, ist es möglich, dass Informationen bezüglich der Angaben nicht angegeben
werden können. In diesem Fall wird in der Zusammenfassung eine kurze Beschreibung der Angabe
gegeben und mit der Bezeichnung ,,entfällt" vermerkt.

Abschnitt A
Einleitung und Warnhinweise
A.1
Einleitung und Warnhin-
Die folgende Zusammenfassung sollte als Prospekteinleitung verstanden
weise
werden.
Der Anleger sollte sich bei jeder Entscheidung, in die Wertpapiere zu inves-
tieren, auf den Prospekt als Ganzen stützen.
Ein Anleger, der wegen der in diesem Prospekt enthaltenen Angaben Klage
einreichen will, muss nach den nationalen Rechtsvorschriften seines Mit-
gliedsstaats möglicherweise für die Übersetzung des Prospekts aufkom-
men, bevor das Verfahren eingeleitet werden kann.
Zivilrechtlich haften nur diejenigen Personen, die die Zusammenfassung
samt etwaiger Übersetzungen vorgelegt und übermittelt haben, und dies
auch nur für den Fall, dass die Zusammenfassung verglichen mit den ande-
ren Teilen des Prospekts irreführend, unrichtig oder inkohärent ist oder
verglichen mit den anderen Teilen des Prospekts wesentliche Angaben, die
in Bezug auf Anlagen in die betreffenden Wertpapiere für die Anleger eine
Entscheidungshilfe darstellen, vermissen lassen.
A.2
Zustimmung zur Ver-
Die Emittentin hat für die Dauer der Gültigkeit dieses Prospekt ihre Zustim-
wendung des Prospekts
mung erteilt, dass der Prospekt von Finanzintermediären im Sinne von Art.
durch Finanzintermediä-
5 des Luxemburgischen Gesetzes vom 10.07.2005 betreffend den Prospekt
re
für Wertpapiere, denen sie dies im Einzelfall zukünftig ausdrücklich gestat-
tet, zur endgültigen Platzierung in Deutschland und dem Großherzogtum
Luxemburg verwendet werden darf.
Die Emittentin hat bisher keinen Finanzintermediären solche individuellen
Zustimmungen erteilt. Sie behält sich vor, Finanzintermediären diese Zu-
stimmung zu erteilen. Hinsichtlich einer solchen endgültigen Platzierung
durch Finanzintermediäre übernimmt die Emittentin die Haftung für den
Inhalt des Prospekts. Weitere klare und objektive Bedingungen, an die die
Zustimmung gebunden ist oder die für die Verwendung relevant sind, gibt
es nicht. Die Angebotsfrist, während derer die spätere Weiterveräußerung
- 6 -


oder endgültige Platzierung erfolgen kann, entspricht der Angebotsfrist
gemäß diesem Prospekt, also dem Zeitraum vom 31.01.2018 (8 Uhr) bis
zum 21.01.2019. Die Finanzintermediäre nehmen jeweils nicht am öffentli-
chen Angebot teil.
Sollte die Emittentin Finanzintermediären die Zustimmung zur Verwendung
des Prospektes erteilen oder etwaige neue Informationen zu Finanzinter-
mediären vorliegen, die zum Zeitpunkt der Billigung unbekannt waren, wird
sie dies unverzüglich auf der Internetseite (www.fcr-immobilien.de) bekannt
machen.
Jeder den Prospekt verwendende Finanzintermediär hat auf seiner
Website anzugeben, dass er den Prospekt mit Zustimmung verwendet.
Falls ein Finanzintermediär ein Angebot macht, wird er die Anleger
zum Zeitpunkt der Angebotsvorlage über die Angebotsbedingungen
unterrichten.

Abschnitt B
Die Emittentin
B.1
Juristische und kommer-
Die juristische Bezeichnung der Emittentin ist ,,FCR Immobilien Aktienge-
zielle Bezeichnung der
sellschaft" (die ,,Emittentin" oder ,,FCR AG" gemeinsam mit ihren Tochter-
Emittentin
gesellschaften die ,,FCR-Gruppe"). Unter dieser Bezeichnung und unter
,,FCR AG" sowie ,,FCR Immobilien" tritt sie auch am Markt auf und wird in
diesem Prospekt bezeichnet. Weitere kommerzielle Namen werden nicht
verwendet.
B.2
Sitz und Rechtsform, das Die Emittentin ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht, die in
für die Emittentin gelten-
Deutschland gegründet wurde. Sitz der Gesellschaft ist München.
de Recht und Land der
Gründung
B.4b Bekannte Trends, die
Die allgemeinen volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere
sich auf die Emittentin
das aktuelle niedrige Zinsniveau, wirken sich auf die Emittentin und die
und die Branchen, in
Immobilienbranche weiterhin günstig aus. Daneben wird die Weiterentwick-
denen sie tätig ist, aus-
lung der von der FCR-Gruppe gehaltenen Immobilien im Segment Handel
wirken
für die erzielten Renditen von Bedeutung sein.
B.5
Gruppenstruktur
Derzeit hat die FCR Immobilien AG folgende 100%-ige aktive Tochterge-
sellschaften:
-
FCR Verwaltungs GmbH
-
FCR Service GmbH
-
FCR Monument Investment S.L.
-
FCR Oldenburg GmbH & Co. KG
- 7 -


-
FCR Pößneck GmbH & Co. KG
-
FCR Cottbus GmbH & Co. KG
-
FCR Salzgitter GmbH & Co. KG
-
FCR Zeulenroda GmbH & Co. KG
-
FCR Wismar 1 GmbH & Co. KG
-
FCR Seesen GmbH & Co. KG
-
FCR Wismar 2 GmbH & Co. KG
-
FCR Hennef GmbH & Co. KG
-
FCR Neustrelitz GmbH & Co. KG
-
FCR Bernburg GmbH & Co. KG
-
FCR Triptis GmbH & Co. KG
-
FCR Gummersbach GmbH & Co. KG
-
FCR Twistringen GmbH & Co. KG
-
FCR Bückeburg GmbH & Co. KG
-
FCR Bad Kissingen GmbH & Co. KG
-
FCR Burg GmbH & Co. KG
-
FCR Burgdorf GmbH & Co. KG
-
FCR Datteln GmbH & Co. KG
-
FCR Dresden GmbH & Co. KG
-
FCR Scheßlitz GmbH & Co. KG
-
FCR Schleiz GmbH & Co. KG
-
FCR Seelze GmbH & Co. KG
-
FCR Würzburg GmbH & Co. KG
-
FCR Rhaunen GmbH & Co. KG
-
FCR Duisburg GmbH & Co. KG
-
FCR Gera BIBC GmbH & Co. KG
-
FCR Wittenberge GmbH & Co. KG
-
FCR Hof GmbH & Co. KG
-
FCR Grimmen GmbH & Co. KG
-
FCR Aue GmbH & Co. KG
-
FCR Welzow GmbH & Co. KG
-
FCR Gera AMTP GmbH & Co. KG
-
FCR Altena GmbH & Co. KG
- 8 -


-
FCR Bamberg GmbH & Co. KG
-
FCR Brandis GmbH & Co. KG
-
FCR Magdeburg GmbH & Co. KG
-
FCR Kitzbühel GmbH & Co. KG
Die FCR Verwaltungs GmbH ist Komplementärin für alle anderen Tochter-
gesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG.
Die FCR Service GmbH ist 100% Tochter der Emittentin und erbringt
Dienstleistungen rund um den An- und Verkauf von Immobilien und Verwal-
tung von Immobilien.
Die FCR Monument Investment, SL ist 100% Tochter der Emittentin und
soll künftig Immobilien in Spanien halten.
Jede der oben genannten Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer
GmbH & Co. KG hält in der Regel eine, ausnahmsweise auch zwei Gewer-
beimmobilie bzw. hat einen entsprechenden Kaufvertrag auf Erwerb einer
bzw. zwei Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Ausgenommen hiervon ist
die FCR Bamberg GmbH & Co. KG, die bislang nur ein unbebautes Grund-
stück hält.
Zudem hält die Emittentin inaktive Beteiligungen. Dies sind Gesellschaften,
deren Immobilien verkauft wurden und die für neue Akquisitionen verwendet
werden sollen, sowie nach Bedarf reine Vorratsgesellschaften für weitere
Akquisitionen.
Durch den fortlaufenden Erwerb von Gewerbeimmobilien ändert sich der
Bestand der Tochtergesellschaften ständig.
B.9
Gewinnprognosen oder -
Dieses Element entfällt, weil keine Gewinnprognosen oder -schätzungen
schätzungen
vorliegen.
B.10 Beschränkungen im
Dieses Element entfällt, weil keine Beschränkungen in den Bestätigungs-
Bestätigungsvermerk
vermerken in den historischen Finanzinformationen bestehen.
B.12 Ausgewählte wesentliche Die nachfolgenden ausgewählten Finanzdaten wurden im Einklang mit dem
historische Finanzinfor-
deutschen HGB erstellt
mationen
Die nachfolgend zusammengefassten Finanzdaten sind den geprüften
Konzern-Jahresabschlüssen der Emittentin zum 31. Dezember 2015 sowie
zum 31. Dezember 2016 entnommen.
- 9 -




Ausgewählte Posten
31. Dezember 2016
31. Dezember 2015
Gewinn- und Verlust-
(geprüft)
(geprüft)
rechnung in EUR
Umsatzerlöse
12.129.466,93
12.727.138,39
Sonstige betriebliche
273.197,21
37.247,80
Erträge
Personalaufwand inklu-
sive sozialer Abgaben
und Aufwendungen für
-739.108,44
-322.353,69
Altersversorgung und
Unterstützung
Abschreibungen
-127.713,95
-44.752,85
Sonstige betriebliche
1.616.745,59
-1.093.325,74
Aufwendungen
Sonstige Zinsen und
85.894,29
99.997,41
ähnliche Erträge
Zinsen und ähnliche
-1.570,278,26
-1.249.442,54
Aufwendungen
Ergebnis nach Steuern
604.411,64
1.359.291,86
Jahresüberschuss
441.786,84
1.358.315,86

Ausgewählte Posten
der
31. Dezember 2016 31. Dezember 2015
(geprüft)
(geprüft)
Bilanz in EUR
Sachanlagen
31.793.978,38
21.801.160,19
Finanzanlagen
1.730.763,11
1.092.306,33
Forderungen und sons-
tige Vermögensgegen-
5.742.685,16
924.485,60
stände
Kassenbestand, Gutha-
6.312.149,24
6.958.715,23
ben bei Kreditinstituten
Eigenkapital
4.148.151,00
1.185.186,00
- 10 -


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